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农村房屋买卖合同纠纷案例分析

樊某与顾某于2003年10月1日订立房屋买卖合同一份,合同约定:樊某将座落于建设镇镇南路、在镇村镇建设用地上建造的建筑面积为339平方米的住宅楼一幢,以人民币20万元卖给顾某;如单方违约,承担违约金2万元;合同自订立之日起生效。嗣后,樊某在房地产中介机构的介绍下,又以27万元将同一幢住宅楼卖给了韩某、童某。顾某以樊某毁约造成其损失为由,向法院提起诉讼,请求樊某赔偿损失两万元。


对该案如何处理,第一种意见认为,由于该房屋的建房所用土地为集体土地,按规定宅基地使用权不是转让,所以房屋买卖应认定为无效。按照合同无效的法律规定双倍返还,造成损失的按各自的过错程度承担相应的责任。第二种意见认为,樊某一物二卖,樊某应对第一次买卖合同承担缔约过失责任,即承担顾某为订立履行该合同所造成的损失。第三种意见认为,第一份房屋买卖合同有效,樊某应当承担赔偿损失的责任。


案件评析


笔者同意第三种意见,理由如下:


一、双方订立的合同合法有效


1、出售房屋的主体并非法律所限制的对象。2004年8月28日修订的土地管理法第六十二条规定,农村农民一户只能拥有一处宅基地,其建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。从本条规定看,法律禁止的是农村村民申请建两处住宅,并没有限定农村住房转让的主体资格。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该条规定有两方面的法律含义,一是禁止土地使用权出让、转让或出租的范围是指农业土地改变用途为非农业,这是国家保护耕地的需要;二是原来就是非农土地的出让、转让或出租的,法律未作禁止性规定的,应当认定为非农用地(包括农村房屋、农民宅基地)可以出让、转让或出租。


2、农村房屋的业主有权处分自己的房产。根据现行法律和政策,农户经批准取得的建房用地是依国家强制力作保证取得的,具有生存意义的权利。虽然土地性质是集体的,但经批准确定给农户使用后,集体对这部分土地非经法定程序已无权处分,农民对该土地已经取得了长期使用的权利,不但农户自己可以使用,其子女也可以通过继承继续使用。房随地走,如遇房屋拆迁,它也不会因土地属性为集体所有而改变补偿费的收益主体,土地补偿费仍归房屋所有权人所有。因此,农村房屋的业主处分自己的房产既不损害国家利益,也不损害集体利益和第三人利益,其对自己的房产拥有独立的处分权。


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